A cikk aktualitását az adja, hogy az új kormány előállt egy modernizált lakáskoncepcióval.

Várjunk-e tőle csodát? Nézzük meg, most ki és hogyan juthat lakáshitelhez. A helyzet kétségtelenül jobb, mint mondjuk tíz évvel ezelőtt, de valóban olyan tökéletes? Mennyit javít rajta a kormányprogramba foglalt új rendszer?

Ha bármilyen változást akarunk korrekten elemezni, össze kell hasonlítani a változás előtti és utáni állapotokat. Kezdjük a jelenlegivel.

A lakáshitel alapvetően jelzálog alapú hitel, tehát nem a hitelfelvevő jövedelme szab határt a felveendő összegnek. Volt olyan bank, ahol elég volt igazolni a hathónapos folyamatos munkaviszonyt. Ennél némileg szigorúbb, ha a minimálbért kell igazolni, akár bankszámlakivonattal, akár APEH-es jövedelmi igazolással alátámasztva. Van olyan bank, amely komolyan megvizsgálja, hogy a hiteligénylésben megjelölt jövedelemből valóban finanszírozható-e a törlesztő részlet. Ha nem, az nem akadálya a hitelfolyósításnak, csak az ára lesz egy kicsit magasabb.

Miért ez a hozzáállás? Magyarországon a szociális háló gyakorlatilag nem létezik. Ebből kifolyólag a hitelfelvevő jelenlegi jövedelmi helyzete nem jelent igazi biztosítékot, mert máról holnapra megszűnhet az egzisztenciája.
A folyomány roppant egészségtelen: a bankok nem a cash-flow-ban látják a hitel visszafizetés garanciáját, hanem a fedezetül felajánlott anyagi javakban. Tehát olyan fedezetet kell kérniük, amelynek értékesítésével azonnal kielégíthetik a jogos igényeiket, az adós nem teljesítése esetén.

Az egész folyamat az értékbecsléssel kezdődik. A bankok jellemzően szerződött értékbecslőkkel dolgoznak. Nem árt tudni, hogy az értékbecslő vélt felülértékelés esetén kötelezhető a felbecsült ingatlan megvételére. Ebből kifolyólag inkább kicsit alulbecsülik az ingatlanok piaci értékét. Nem nagyon, mert ebben az esetben a bankok nem tudnak hitelezni, és egy idő után felbontják a szerződést.

A második lépés az úgynevezett hitelbiztosítéki érték megállapítása. Ez az értékbecslő által megállapított forgalmi érték bizonyos százaléka, attól függően, hogy az ingatlan mennyire forgalomképes. Az egyik szélsőség az azonnal eladható szabvány garzonlakás, a másik az egyéni igények szerint kialakított luxusvilla. A HBÉ szorzó ingadozhat akár 90-30% között, de ha valóban lakásokról beszélünk, akkor a jellemző érték a 80%. Közgazdasági tartalma: változatlan piaci viszonyok mellett ennyiért adható el azonnal az ingatlan. Változatlan piaci viszonyok mellett, ezt hangsúlyoznám.

Harmadik lépés. A bank nem fogja kihitelezni a HBÉ teljes értékét, mert a piaci viszonyok bizony változhatnak. Tehát jön egy újabb szorzó, ez 60-70%, banktól és ingatlantól függően. Ennyi a folyósítható hitel összege. Átlagban számolhatunk a forgalmi érték 80%x60%-ával, ami 48%, tehát a megvásárolni kívánt ingatlannak nagyjából a fele. A többi önerő. A mai lakásárak mellett a szociálpolitikai kedvezmény, még megemelt formájában is, elenyésző segítséget nyújt, ezt a kérdést ezért nem is taglaljuk.

Milyen lehetőségek állnak rendelkezésre?
Elsősorban említeném az államilag támogatott hiteleket. Technikailag két válfaja van: a forrástámogatott, és az FHB-féle kamattámogatott. Lényegében nem nagyon különböznek egymástól, a hitelfelvevő mindkét esetben érezhetően alacsonyabb kamattal számolhat a piacinál. Szabályozásuk kicsit más, de ez nem tárgya ennek a cikknek.

Másodsorban itt vannak az agyonreklámozott devizahitelek. Egy igazán prudens bankárnak etikailag valószínűleg tilos lenne ilyet ajánlania. Jelenleg valóban lényegesen alacsonyabb kamatot és törlesztő részletet kínálnak, de van itt néhány de:

1) A lakáshiteleket jellemzően 10-20 éves futamidőre vesznek fel. Mi a garancia arra, hogy a devizakamatok továbbra is alacsonyak maradnak a forinthoz képest? EUR alapú hitelek még védhetők valahogy, lévén a forint elvileg beolvad az EUR-ba, de mi van a favorizált svájci frankosokkal?
2) Tegyük fel, hogy a piacon történik egy váratlan turbulencia. A forint árfolyam esik 10%-ot az EUR-hoz képest. Valaki felvett egy 10 millió forintos hitelt EUR-ban. Az hagyján, hogy a tőketartózása így már 11 millió HUF, de ha ki volt centizve a fedezet értéke, esetleg kaphat a banktól egy kedves levelet, amelyben az áll, hogy a felajánlott ingatlan már nem elegendő fedezetként, tehát vagy fizet azonnal 1 millió forintot előtörlesztésként, vagy pótfedezetet ajánl fel. Ha egyik sem megy, a hitel felmondva.

A prudens bankár azt mondaná, hogy devizakötelezettséget csak annak szabad vállalnia, akinek abban a bizonyos devizában vannak a bevételei. Ezt valamikor szigorúan betartatták, de ma úgy látszik, a hazárdjáték korát éljük.
3) Piaci kamatozású forint hitel. Ez nem szociális alapú, és aki vállalja a 20-25% körüli THM-t, és hitelképesnek ítélik, minden további nélkül felveheti.

Mindegyikkel egyetlen baj van - az a bizonyos 50% körüli önerő szükséget.

Hogyan szokás ezt áthidalni?
Van egy közalkalmazotti réteg, akik számára a probléma nem létezik, mert az állam hitelvisszafizetési garanciát vállal, így már most is vásárolhatnak önerő nélkül lakást. De alapvetően nem róluk beszélünk.

A legelterjedtebb módszer, hogy a szülők, vagy más rokonok ingatlanát is felajánlják pótfedezetként, így valóban nulla forint önerővel is vehető lakás. Rendkívül veszélyes játéknak tűnik, mert fizetésképtelenség esetén a szülő is költözhet. Ezen nem segít az sem, ha a megvásárolandó lakásra a szülő haszonélvezői jogot alapít, ugyanis ebben az esetben készfizető kezesként is alá kell írnia a szerződést, ami megszünteti a végrehajtás elleni védelmet.

Annyira azért nem veszélyes, mert a bankoktól lehet kérni három hónapos fizetési halasztást, és ezalatt eladni a lakást, oly módon, hogy az első részlet a hiteltörlesztésre megy közvetlenül a banknak, a többi az eladót illeti, és a jelzálogjogot leveszik a szülők lakásáról is. A másik dolog, amit sokan nem tudnak, hogy ha esetleg az ingatlanok értéke nő, és közben a hitel jelentős részét már letörlesztették, lehet kérni fedezetkiengedést, így a szülők lakásáról lekerül a jelzálog.

A kormányprogramban beharangozott változás

A Tőzsdefórumon ma megjelent cikkünket idézem gondolatmenetem kiegészítéseként:
"Új kormánynak új program dukál. Ennek jegyében egy ciklus alatt egy újabb 100 napos program született, amely a lakástámogatás rendszerét is módosítja. Nem változik a liberális-baloldali kormányzat által korábban 40 éves korig megemelt szociálpolitikai kedvezmény, de csiszolnak a 30-35 éves korosztály lakáshoz jutásának feltételein. A programban kiemelt bánásmódban részesülnek a jól kereső pályakezdők. Számukra "Fészekrakó" néven garzonlakás-építési programot indítanak, amelyben újdonság, hogy a fedezetül szolgáló lakás hitelpiaci értékének 60 százalékán felüli részre is adnak állami kamat és garanciavállalást, magyarul állami garanciavállalással hitelképesek az önrészre is.

Ők a "menedzser és vezető beosztásban" rajtoló 30 év alatti fiatal házaspárok vagy élettársak, akik a magas havi részletfizetéssel is vállalják a hitelt, hogy megvehessék első garzonlakásukat.

A Pénzügyminisztérium sajtóosztályától kapott információ szerint a Fészekrakó program elindításához szükséges a kormányrendelet év végéig születik meg, így 2005 januártól léphet életbe. Egyébként a bevezetésre váró újabb állami garanciavállalás már szerepel a 2005-ös költségvetési törvényjavaslatban, mégpedig a 44. §-ban.

A PM-ben természetesen számoltak. Kalkuláció alapjául a KSH adatait vették. A kormányzat a 30 évnél fiatalabb házaspárok és élettársak számát 150 ezerre saccolja, a gyermeket egyedül nevelők számát pedig 18 ezerre.

Figyelembe vették még a lakáshitel állomány alakulását és úgy vélték a magas hitelterhet évente 6 ezer jól kereső 30 év alatti pályakezdő veszi majd igénybe és 2 ezren vállalják az önrészre adható új kiegészítő kamattámogatású hitelt is.

A 8 ezer új szerződés 58 milliárd forint többlet hitelkihelyezést jelentene évente. A piaci szakértők árnyaltabban saccolnak, ők maximum 20-30 ezerre teszik a jól kereső 30 év alattiak számát, tehát igen vékony szavazói rétegről van szó."

Az új koncepció emészthetőségét némileg beárnyalja a magas örökösödési illetékek által kiváltott korábbi magyar gyakorlat, mely szerint a szülő rögtön a gyerek nevére íratta az újonnan megvett lakást, kikötve magának a haszonélvezeti jogot. A gyerek közben felnőtt, és 30 év körüli fejjel rádöbbent arra, hogy ki van zárva az önerő nélküli, vagy minimális önerővel történő lakásvásárlási lehetőségből, mert névlegesen már van egy lakása.

Összefoglalva:
Látható, hogy a törvényhozók két szempontot tartottak egyszerre szem előtt. Egyrészt kellett egy jól hangzó, fiatalokat támogató ígéret, a 30 éves korhatár tökéletesen illeszkedik ebbe a képbe. Másrészt nem kívánták megterhelni a költségvetést. A változás valóban csak 20-30 ezer embernek szólhat, ami gazdaságilag elhanyagolható kockázat.

A kormányprogramnak van azonban egy másik vonzata, amely valóban a szociális érzékenységet helyezi előtérbe.

Mi van a már fizetésképtelenekkel? Szintén a Tőzsdefórumon megjelent cikkünket idézve teszem kerekké írásomat:
"Az új kormányprogram megemlíti a rendszerváltás óta felhalmozott lakáshitel tartozásokat is, amelyeket egy újabb konszolidációs program megalkotásával kezelnek majd, ami csak év végére készül el. Részleteket tehát nem tudni, de azt a kormányprogram is megemlíti, hogy több csoportra osztják majd az adósokat. Az első csoportba tartoznak, akik 1988. december 31-e előtt vették fel lakáshitelüket, és szociális rászorultságuk miatt nem tudnak fizetni, vagy például a család tulajdonában lévő ingatlannak már oly alacsony az értéke, hogy már fedezetnek sem elég. Ekkor a fizetési kötelezettséget átmenetileg felfüggeszthetik, ám ha javul a család életkörülménye, szociális helyzete, ismét fizetniük kell.

A kedvezőtlen szociális helyzetű adósok egy másik csoport arra számíthat, hogy a fizetési kötelezettség valamekkora részét átvállalja az állam. Ezt a Szociális törvényben szabályozott adósságkezelési szolgáltatás módosításával oldanák meg. Mivel e csoportba tartozó családok tartozási összege meghaladja a jelenleg érvényben lévő szabályozás alapján nyújtott adósságkezelési támogatás felső határát, ezért a törvény módosítása a támogatás összegének megemelésére valamint a törlesztési futamidő meghosszabbítására vonatkozik majd.

Az adósok harmadik csoportjába tartozó magánszemélyek speciális fizetésképtelenségi eljárást vehetnek majd igénybe. Azaz, a hitelező, valamint az adós lehetőséget kap arra, hogy egy egyeztető eljárást lefolytató hatóság előtt a törlesztés feltételeiben megállapodjanak, illetve ha a megegyezés nem vagy csak részben jön létre, az eljárást végző hatóság is megállapíthatja meghatározott időre a reálisan teljesíthető törlesztési feltételeket (az adós jövedelmi, vagyoni helyzetéhez igazodva)."

Végkövetkeztetés
A kormányprogram lakáskoncepciója mindenképpen előremutató, mert többletlehetőségeket jelent a jelenlegi állapothoz képest - mind az új hitelfelvevőknek, mind a reménytelenül eladósodottaknak. Ugyanakkor egyelőre nem beszélhetünk forradalmi áttörésről, csak óvatos tapogatózásról. Remélni lehet, hogy ez csak az első lépés egy olyan társadalom kiépítésében, ahol nem lesznek hajléktalanok.

(Forrás: www.tozsdeforum.hu)